建て替えの解体で押さえるのは、解体費用の税の扱いと、解体から新築までの間を空けない順番の2つです。
税の面では、長く住んでいた家を壊して建て替える場合、国税庁の質疑応答事例は、取壊し費用の借入金を住宅ローン控除の対象にならないとしています。段取りの面では、1月1日をまたぐかどうかで固定資産税が変わるので、新築の着工日から逆算して解体の日を決めます。
以下は国税庁の質疑応答事例、建築基準法の条文（e-Gov法令検索）、市と法務局の案内によるもので、確認したのは2026年9月です。税の扱いは個別の事情で変わるため、税務署か税理士に確認してください。
解体費用と住宅ローン控除
国税庁の質疑応答事例は、15年前から住んでいた家を取り壊して新築した例について、次のように答えています。
| 借入金の使い道 | 住宅ローン控除 |
|---|---|
| 新築する家の建築費 | 対象（要件を満たす場合） |
| 敷地（底地）の購入 | 対象（要件を満たす場合） |
| 旧家屋の取壊し費用 | 対象にならない |
理由は、取壊し費用が敷地の取得対価に含まれるのは、土地と建物を一緒に買い、その直後に壊すなど、当初から壊して土地を使う目的が明らかな場合に限られるためです。長く住んでいた家は、この場合に当たらないとしています。
| 場面 | 取壊し費用の扱い |
|---|---|
| 長く住んだ自宅を壊して建て替える | 敷地の取得対価に含まれない（事例） |
| 古家付きの土地を買い、すぐ壊して新築する | 敷地の取得対価に含まれる |
古家付きの土地を買って建てる場合は扱いが変わるので、売買の前に税理士に相談してください。
1月1日をまたぐと固定資産税が変わる
住宅が建っている土地は、固定資産税の住宅用地の特例で税が軽くなっています。解体して1月1日に住宅が無いと、原則としてその年度は特例が外れます。
ただし建て替えなら、松山市などが案内している次の要件をすべて満たせば、特例が続きます。
- その土地が前年度の1月1日に住宅用地だった
- 今年度の1月1日に新しい住宅の建設に着手していて、翌年度の1月1日までに完成する
- 建て替える前と同じ敷地で建てる
- 前年度と今年度の1月1日の土地の所有者が原則として同じ
- 前年度と今年度の1月1日の住宅の所有者が原則として同じ
2番の「1月1日に着手している」がポイントです。12月に解体して、新築の着工が1月2日以降になると、この要件を満たしません。特例を受けるには申告書の提出が要るので、市区町村の資産税担当に確かめてください。
解体から新築までの順番
| 順番 | やること | 期限・期間 |
|---|---|---|
| 1 | 新築の設計と、建築確認の申請の見通しを立てる | 木造2階建ては受理から35日以内に審査 |
| 2 | 解体業者を決め、着工日を新築の日程に合わせる | 補助金を使うなら申請が先 |
| 3 | 家財を運び出し、電気・ガス・電話を止める | 1〜2週間前 |
| 4 | 解体工事 | 木造30坪で8〜12日 |
| 5 | 建物滅失登記 | 取り壊しから1か月以内 |
| 6 | 地盤調査・新築の着工 | 1月1日をまたぐなら着工日に注意 |
建築基準法6条4項は、2階建ての住宅などの確認申請について、受理した日から35日以内に審査して結果を通知するとしています。確認済証が出る見通しより前に家を壊すと、仮住まいの期間が延びます。
建て替えでは、水道は解体中の散水と、新築工事で職人が使う分の両方で要ります。解体の前に、水栓を残す改造の申請を水道局に確認してください。詳しくは解体するときの水道で説明しています。
建物滅失登記を忘れない
建物を取り壊したら、1か月以内に建物滅失登記を申請します（法務局）。
新築の家は、完成後に建物表題登記をします。旧家屋の登記が残ったままだと、登記簿の上では同じ土地に古い建物が建っていることになるので、新築の登記や融資の手続きの前に済ませておいてください。
解体業者から取壊し証明書を早めに受け取り、新築の工事中に滅失登記を済ませておくと安心です。手順は建物滅失登記を自分でするにまとめました。
見積もりを取るときに伝えること
- 建て替えであること、新築の着工予定日
- 基礎や地中の障害物を、新築のためにどこまで撤去するか
- 水道を残すか、電気の仮設が要るか
- 庭木や塀を新しい外構に合わせてどこまで残すか
新築の基礎工事の支障になる物は、解体の段階で撤去しておく必要があります。地中から古い基礎やがれきが出たときの扱いは地中障害物の撤去費用で説明しています。
よくある質問
解体費用を住宅ローンに含めて借りられますか？
借りられるかどうかは金融機関とローンの商品によって違います。新築の資金計画を立てる段階で、解体費用を含められるか、融資の実行はいつかを金融機関に聞いてください。住宅ローン控除の対象になるかとは別の話なので、税の扱いは税務署か税理士に確かめます。
建て替え中の仮住まいの期間はどれくらい見ればよいですか？
解体そのものは木造30坪で8〜12日が目安ですが、その前後に家財の運び出し、滅失登記、地盤調査、建築確認、新築工事が続きます。建築確認だけでも受理から35日以内の審査期間があるので、仮住まいは新築工事の期間に数か月を足して考えてください。
建て替えでも解体の補助金は使えますか？
老朽化した住宅の除却に補助を出している自治体があります。空き家を対象にした補助金は、住み続ける家の建て替えでは対象外のこともあります。制度の有無と、申請が着工前かどうかを市区町村に確かめてください。
解体業者と新築の工務店は同じにしたほうがよいですか？
工務店に解体も任せると窓口が1つで済みます。一方で、工務店が解体を別の業者に頼む場合もあるので、解体だけを別に見積もって比べると金額の差が分かります。工程の調整をどちらが責任を持つかは、契約の前に決めておいてください。
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