解体は選択肢の一つであって、唯一の答えではありません。
判断を分けるのは建物を残すかどうかです。人が住む状態で残せば固定資産税の軽減が続き、壊せば軽減は外れます。ここが金額に最も響きます。
そのうえで、それぞれの方法にどれくらいの手間と費用がかかるかを並べます。
建物を残す方法
| 方法 | 向いている場合 | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 賃貸に出す | 立地に需要があり、住める状態 | 改修費と、貸せるまでの期間 |
| 借主が直す前提で貸す | 改修費をかけたくない | 契約条件と、原状回復の取り決め |
| 空き家バンクに登録する | 地方で、買い手・借り手を探したい | 自治体の制度と登録の要件 |
| 管理を委託する | まだ決められない | 月あたりの費用と巡回の頻度 |
人が住む家屋の敷地であれば、住宅用地の特例は続きます。賃貸であっても住宅として使われていれば対象です。
つまり、貸せる状態に持っていければ、税の面では有利なまま維持できます。適用の判断は自治体が行うため、市区町村の資産税担当課に確認してください。
壊してから使う方法
| 方法 | 向いている場合 | 先に確かめること |
|---|---|---|
| 駐車場にする | 駅・商業施設・住宅密集地に近い | 近隣の月極駐車場の月額と台数 |
| 資材置き場として貸す | 幹線道路沿い、業者の多い地域 | 借り手の当てがあるか |
| 更地のまま売る | 土地に需要がある | 不動産会社の査定額 |
| 更地のまま持つ | 将来使う予定がある | 軽減が外れたあとの固定資産税 |
いずれも建物を壊すため、住宅用地の特例は外れます。解体費用だけでなく、翌年度以降の税額の変化も見込んでください。
駐車場にする場合の収入は、自分で調べられます。 近隣の月極駐車場の月額を数か所調べ、敷地に何台停められるかを掛ければ、おおよその見当がつきます。そこから舗装や区画の工事費と解体費用を引いて、何年で回収できるかを計算してください。
空き家バンク
自治体が運営する、空き家の情報を登録して買い手や借り手を探す仕組みです。
- 登録そのものに費用はかからないことが多い
- 移住や定住の支援制度と組み合わせている自治体がある
- 成約時に仲介する不動産会社への手数料が発生する場合がある
- 運用は自治体によって違う
一般の不動産市場では動きにくい物件でも、移住を考えている人が見ていることがあります。地方の家では、まず登録してみる価値があります。
制度の有無と条件は、建物のある市区町村の担当課に確認してください。「空き家バンク」で自治体名と一緒に検索すると、専用のページが見つかります。
管理を委託する
決められない状態が続く場合、管理を委託するという方法があります。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 費用 | 月5,000〜15,000円程度 |
| 基本のプラン | 月1回の巡回、通風・通水、簡易清掃、郵便物の整理、報告 |
| 追加になりやすいもの | 庭木の剪定、草刈り、外部の高圧洗浄 |
費用は巡回の頻度と建物の広さで変わります。なお費用に公的な統計はありません。上記は複数の管理代行業者が公開している料金を集約した目安で、調査時点は2026年8月です。
自治体のシルバー人材センターが、草刈りや見回りを請け負っている地域もあります。 業者より安く済むことがあるので、あわせて問い合わせてください。
管理を続けても、建物の状態が悪くなれば市町村から連絡が来ることがあります。どういう状態が対象になるかは特定空家と管理不全空家の違いにまとめています。
比べ方
数字を並べると判断できます。次の3つを揃えてください。
- 解体して更地にする費用（解体業者の見積もり）
- 古家付きで売った場合の査定額（不動産会社）
- 管理を続けた場合の年あたりの費用（管理代行、固定資産税）
いずれも依頼した時点では契約になりません。
そのうえで、次の観点で見ます。
- その土地を将来使う予定があるか
- 通える距離か、管理を頼める人がいるか
- 建物に人が住める状態が残っているか
- 何年で判断を先送りするか
更地にして売るか古家付きで売るかは、古家付きで売るか更地にして売るかで判断の軸を示しています。手順の全体は実家じまいの進め方にまとめています。
先送りする場合の注意
決めないことも一つの選択です。ただし、そのまま置いておくと選べるものが減ります。
建物が傷むと、貸すのも売るのも難しくなります。市町村から勧告を受ければ、住宅用地の特例はその時点で外れます。相続登記には期限があり、放っておけば過料の対象になります。
先送りするなら、期限のある手続きだけは済ませておいてください。 相続登記と、必要なら建物滅失登記です。手続きの順番は相続登記と解体はどちらが先かにまとめています。
よくある質問
貸せば固定資産税は安いままですか？
人が住む家屋の敷地であれば、住宅用地の特例は続きます。賃貸であっても住宅として使われていれば対象です。ただし適用の判断は自治体が行うため、市区町村の資産税担当課に確認してください。
古くて貸せそうにありません。
そのままでは貸せなくても、借主が自分で直すことを前提にした貸し方があります。自治体の空き家バンクには、そうした条件で登録されている物件があります。改修費をかけずに手放したい場合は、売却と並べて比べてください。
空き家バンクに登録すると費用はかかりますか？
登録そのものに費用はかからないことが多くあります。ただし成約時に仲介する不動産会社への手数料が発生する場合があり、制度の運用は自治体によって違います。建物のある市区町村の担当課に確認してください。
駐車場にすればいくら入りますか？
立地によって大きく変わるため、近隣の月極駐車場の月額を調べるのが確実です。台数は敷地の広さと出入りの取りやすさで決まります。舗装や区画の工事費と、解体費用を合わせて何年で回収できるかを計算してください。
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