安全に関する注意
共有物をどう扱えるかは、事案によって判断が変わります。この記事は条文と手続きの見取り図で、個別の可否を示すものではありません。同意が取れない、相手と話がまとまらないという段階になったら、司法書士か弁護士に相談してください。
共有名義の建物を解体するには、共有者全員の同意が必要とされています。持分の多数決では進められません。
ただし、同意が取れないときに行き止まりになるわけではありません。相手の所在が分からない場合については、裁判所の手続きが民法に用意されています。
まず何が単独ででき、何に全員の同意が要るのかを分けて見ていきます。
何に全員の同意が要るか
民法は共有物への関わり方を3つに分けています（民法251条・252条）。
| 区分 | 必要なもの | 解体に関する例 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 共有者が単独でできる | 崩れそうな箇所の養生、飛散防止 |
| 管理に関する事項 | 持分の価格の過半数 | 短期の賃貸、修繕 |
| 変更 | 他の共有者全員の同意 | 建物の形状や効用を大きく変える工事 |
建物の取り壊しは、この「変更」をさらに超える処分行為として扱われ、全員の同意が必要とされています。条文に「取壊し」という言葉があるわけではありませんが、実務ではこの扱いで進みます。
一方、危険な状態を放置しないための応急的な手当ては保存行為に当たります。壁が崩れそう、瓦が落ちそうという状況なら、同意を待たずに手を打てます。
放置したままで損害が出た場合の責任は、空き家を放置するとどうなるかで説明しています。
費用は誰が負担するか
民法253条1項は、各共有者はその持分に応じて共有物に関する負担を負う、と定めています。解体費用も原則としてこの考え方になります。
ただし、これは共有者どうしの取り決めで変えられます。実際には次のような形になることがあります。
- 土地を売って、売却代金から解体費用を精算する
- 一人が立て替え、売却時に持分に応じて清算する
- 解体を進めたい人が多めに負担し、他の共有者は同意だけする
同意は取れるが費用は出せないという共有者は珍しくありません。反対の理由が費用にあるなら、負担割合の話から入ると進むことがあります。
費用の工面については、解体費用が払えないときの選択肢にまとめています。
同意は書面で残す
口頭で了承を得ただけでは、あとで食い違います。
解体業者に契約時の提出を求められることもあるため、次の内容を書面にしておいてください。
- 対象となる建物（所在・家屋番号）
- 取り壊すことに同意する旨
- 費用の負担割合
- 共有者全員の署名と押印
- 日付
遠方の共有者がいる場合は、郵送でやり取りすることになります。相続人が多いほど時間がかかるため、解体の日程を決める前に着手してください。
連絡が取れないとき
共有者の一人が誰なのか分からない、住所が分からないという場合に使える手続きが民法にあります。
| 手続き | 内容 |
|---|---|
| 251条2項 | 裁判所が、所在の分からない共有者以外の同意で変更を加えられる旨の裁判をする |
| 262条の2 | 所在の分からない共有者の持分を取得する裁判 |
| 262条の3 | 所在の分からない共有者の持分を第三者へ譲渡する権限を与える裁判 |
| 264条の8 | 所有者が分からない建物について、裁判所が管理人を選任する |
262条の2と262条の3には制限があります。その持分が相続財産に属していて、共同相続人の間で遺産分割をすべき場合は、相続開始から10年を経過していないと裁判をしてもらえません。
これらは2023年4月1日に施行された改正で整えられた仕組みです。以前は所在の分からない共有者がいると手が止まっていました。 古い解説には載っていないことがあるので、日付の新しい情報を見てください。
いずれも家庭裁判所や地方裁判所への申立てになります。手続きの選び方は事案によって変わるため、司法書士か弁護士に相談してください。
反対されている場合
所在が分かっていて反対されている場合、上の手続きは使えません。裁判所が同意に代わる判断をする仕組みは、あくまで連絡が取れないことを前提にしています。
取れる方法は次のあたりです。
- 相手の持分を買い取る
- 自分の持分を相手か第三者に売る
- 共有物分割を請求する（民法256条）
- 土地ごと売却して代金を分ける
反対の理由を確かめるところから始めてください。 費用を出したくないのか、家を残したいのか、売却の条件に納得していないのかで、進め方が変わります。
相続登記との順番
相続で共有になった建物では、登記が済んでいないことがよくあります。
登記が古い名義のままだと、誰が共有者かが確定しません。同意を取るべき相手が分からないまま話を進めることになるため、相続登記を先に片付けるほうが結果的に早く進みます。
2024年4月1日から、相続登記は申請が義務化されています。いずれ必要になる手続きなので、解体の検討と同時に司法書士へ相談してください。
登記が整理されると、共有者の一覧と持分がはっきりします。そこから同意集めと費用の話し合いに入ってください。
よくある質問
持分の過半数を持っていれば解体できますか？
できないとされています。民法では、共有物の管理に関する事項は持分の価格の過半数で決められますが、建物の取り壊しはこれを超える行為と扱われるためです。全員の同意を取るか、同意が取れない相手について裁判所の手続きを使うことになります。
共有者の一人が反対しています。どうすればよいですか？
所在が分かっていて反対されている場合、裁判所の手続きで同意に代えることはできません。持分を買い取る、こちらの持分を売る、共有物分割を請求するといった方法を検討することになります。相手の言い分が費用負担にあるなら、負担割合の話し合いから始めてください。
相続で共有になったまま、まだ登記していません。先に解体できますか？
解体そのものは可能ですが、順番として登記を先に片付けるほうが進めやすくなります。誰が共有者かが登記で確定していないと、同意を取るべき相手が確定しないためです。2024年4月1日から相続登記は申請が義務化されているので、いずれ必要になります。
空き家が崩れかけています。同意を待つ余裕がありません。
崩れそうな部分を養生する、飛散を防ぐといった応急的な手当ては、保存行為として共有者が単独で行えます。建物全体を取り壊すのとは別に扱われるためです。急いで手を打ったうえで、解体の同意集めは並行して進めてください。
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