解体工事そのものは、相続登記より先に進められます。登記が亡くなった人の名義のままでも、工事はできます。
ただし土地を売る予定があるなら、相続登記が先です。そして順番にかかわらず、相続登記には期限が定められています。
2024年4月1日から義務になりました。施行日より前に開始した相続も対象で、その期限は2027年3月31日です。
目的で順番が決まる
その土地を今後どうするかで、進め方が変わります。
| 目的 | 先に進めるもの | 理由 |
|---|---|---|
| 解体して土地を売る | 相続登記 | 売買契約と所有権移転に名義が要る |
| 解体して自分で使う・持ち続ける | どちらでもよい | ただし登記の期限は別に走っている |
| 共有者の間で話がまとまっていない | 相続登記 | 誰が共有者かを確定させる |
| 建物が危険な状態にある | 解体 | 安全の確保が先 |
売却が絡む場合は登記が先です。買主に所有権を移すには、まず相続人へ名義を移しておく必要があるためです。
一方、崩れかけていて近隣に危険が及ぶような状態なら、解体を優先してください。登記は手続きの期限内であれば後から進められます。
共有名義で話がまとまっていない場合の進め方は、共有名義の家を解体するにはにまとめています。
相続登記の期限
不動産登記法76条の2は、相続により所有権を取得した人に対して、取得を知った日から3年以内の申請を義務づけています。
正当な理由がないのに怠ったときは、10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。
期限の起算点は、次の2つを両方知った日です。
- 自分のために相続の開始があったことを知った日
- その不動産の所有権を取得したことを知った日
2024年4月1日より前に開始した相続で、まだ登記していないものも対象になります。この場合の期限は2027年3月31日までです（取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）。
長く手つかずになっている実家がある場合は、この期日を確認してください（法務省）。
間に合わないときの方法
遺産分割の話し合いが3年で終わらないことはあります。そのために用意されているのが相続人申告登記です（76条の3）。
- 登記官に対し、相続が開始したことと、自分が相続人であることを申し出る
- 期間内に申し出た人は、申請義務を果たしたものとみなされる
- 特定の相続人が単独で申し出られる
他の相続人の協力がなくても使えるところが要点です。話し合いが長引いても、自分の分の義務は果たせます。
ただしこれは所有権を移す登記ではありません。売却や担保設定の場面では、あらためて相続登記が必要です。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に申請してください。
登録免許税
相続による所有権移転の登記には、課税価格の1000分の4（0.4パーセント）の登録免許税がかかります。課税価格は固定資産課税台帳の評価額です。
免税措置もあります。不動産の価額が100万円以下の土地については、2027年3月31日までの間、この登録免許税が免除されます（法務局）。
地方の土地では、この範囲に入ることがあります。評価額は固定資産税の納税通知書で確認できます。
税額の計算や適用の可否は、法務局か司法書士に確認してください。
解体したあとの登記
建物を取り壊したら、滅失の日から1か月以内に建物滅失登記を申請します（不動産登記法57条）。こちらも怠ると10万円以下の過料の対象です。
表示に関する登記なので、登録免許税はかかりません。
必要になる書類は次のとおりです。
- 建物滅失登記申請書
- 解体業者が作成した取壊し証明書（実印を押したもの）
- 業者の印鑑証明書（法人は会社法人等番号でも可）
- 相続人が申請する場合は、相続を証する書面
- 代理人に頼む場合は委任状
登記名義が亡くなった人のままでも、相続人が申請できる取扱いになっています。必要書類は事案によって変わるため、管轄の法務局に確認してください。
取壊し証明書は解体業者からもらうものです。契約の段階で、発行してもらえるかを確認しておいてください。工事が終わってから頼むと、時間がかかることがあります。
進め方の目安
相続した実家を解体して売る場合の順番です。
- 登記事項証明書を取り、名義と共有者を確認する
- 司法書士に相続登記を依頼する（期限を伝える）
- 並行して解体業者の見積もりを取る
- 登記が終わったら解体工事を契約する
- 工事完了後、取壊し証明書を受け取る
- 1か月以内に建物滅失登記を申請する
- 土地の売却手続きに入る
登記と見積もりは同時に進められます。 司法書士の手続きを待っている間に業者を比べておくと、全体の期間が縮みます。
工事そのものの流れは、解体工事の流れにまとめています。
よくある質問
登記が亡くなった父のままです。このまま解体できますか？
解体工事そのものは進められます。ただし土地を売る予定があるなら、売買の前に相続登記が必要になります。相続登記には期限があるので、解体と並行して司法書士に相談してください。
相続人が多くて、3年以内に話がまとまりそうにありません。
相続人申告登記という簡易な方法があります。自分が相続人であることを登記官に申し出れば、その人については申請義務を果たしたものとみなされます。特定の相続人が単独で申し出られるので、遺産分割の話し合いが続いていても使えます。
相続人申告登記をすれば、それで手続きは終わりですか？
いいえ。相続人申告登記は義務を果たすための方法であって、所有権を移す登記ではありません。土地を売る、抵当権を設定するといった場面では、あらためて相続登記が必要になります。遺産分割がまとまったら、その日から3年以内に登記を申請してください。
建物滅失登記は自分でできますか？
できます。解体業者が作成する取壊し証明書などを添えて、管轄の法務局へ申請します。表示に関する登記なので登録免許税はかかりません。書類の集め方が分からない場合は、土地家屋調査士に依頼する方法もあります。
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