相続した空き家を売って利益が出たとき、その利益から最高3,000万円を控除できる特例があります。
ただし、令和6年1月1日以後の譲渡では条件が1つ加わりました。譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに、一定の耐震基準を満たすか、家屋を全部取り壊すことが要件になっています（国税庁）。
つまり、この控除を使うなら、多くの場合は解体が前提になります。ここでは対象になる条件、期限の数え方、手続きの順序を順に見ていきます。
なお、要件に当てはまるかどうかと実際の税額は個別の事情で変わります。この記事は制度の仕組みの説明で、最終的な判断は税務署または税理士に確認してください。
対象になる条件
| 項目 | 条件 |
|---|---|
| 控除額 | 最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら2,000万円） |
| 家屋の建築時期 | 昭和56年5月31日以前に建築されたこと |
| 建物の種類 | 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションは対象外） |
| 相続直前の状況 | 被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと |
| 相続後の使い方 | 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 売却の期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 制度の適用期間 | 平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡 |
一人暮らしだった親の家を相続し、そのまま空き家にしている、という状況が典型的な対象です。誰かが住み続けていた場合や、賃貸に出した場合は外れます。
なぜ解体が要件になるのか
この特例は、古い空き家が使われないまま残ることを減らす目的で作られています。
そのため、そのまま売るのではなく、耐震基準を満たす状態にするか、更地にすることが求められます。昭和56年5月31日以前の建築という条件も、旧耐震基準の建物を対象にしていることの表れです。
耐震改修と解体のどちらを選ぶかは、建物の状態と土地の売りやすさで決まります。改修費用が解体費用を上回ることが多く、買主が新築を建てる前提なら更地のほうが売りやすいため、実際には解体を選ぶケースが多くなります。
木造30坪の解体費用は90万〜150万円が目安です。控除額と比べれば小さいものの、この費用は先に自分で払う必要があります。
3年の期限の数え方
「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」は、読み取りにくい書き方です。具体例で数えます。
2024年5月10日に相続が開始した場合
- 3年を経過する日 → 2027年5月10日
- その日が属する年 → 2027年
- 期限 → 2027年12月31日
「相続から3年後の同じ日まで」ではなく、その年の年末までです。5月に相続していれば、実際には3年7か月ほどの猶予があります。
制度そのものの期限が先に来ることがある
見落としやすいのがこちらです。この特例が適用されるのは、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。
たとえば2025年1月に相続した場合、個別の3年期限は2028年12月31日ですが、制度の適用期間が2027年12月31日で終わるため、それ以降の譲渡は対象外になります。2つの期限のうち、早いほうが実際の締切になります。
制度が延長されるかどうかは今後の税制改正によります。現時点の期限で逆算しておくのが確実です。
解体には準備期間も含めて数か月かかることがあります。期限が近い場合は、売却の相談と解体の見積もりを並行して進めてください。
手続きの順序
書類の1つを市区町村で取る必要があり、これが後回しにできません。
- 不動産会社に売却の相談をする（売却代金が1億円以下に収まるかを確認）
- 税務署または税理士に、要件に当てはまるかを確認する
- 解体業者から見積もりを取る
- 市区町村に被相続人居住用家屋等確認書の交付を申請する
- 解体または耐震改修を行う（買主が行う契約にする場合もある）
- 売買契約・引き渡し
- 譲渡した年の翌年に確定申告する
確認書の申請には、電気や水道の使用中止日が分かる書類、家屋の写真、除却工事の請負契約書などを求められることがあります。必要書類は市区町村ごとに違うので、早い段階で担当窓口に一覧をもらってください。
申告の際は、確認書のほかに登記事項証明書、耐震基準適合証明書、売買契約書などを添付します。
当てはまらない場合に確認したいこと
要件から外れても、ほかの制度が使えることがあります。
- 取得費加算の特例 — 相続税を納めている場合、一定期間内の売却で相続税額の一部を取得費に加算できる制度があります
- 自治体の解体補助金 — 譲渡所得の話とは別に、解体費そのものへの補助が受けられる自治体があります
- 居住用財産の特例 — 相続後に自分が住んでいた場合は、別の特例の対象になることがあります
どれが使えるかは状況で変わります。売却と解体の順番を決める前に、税理士に一度整理してもらうと、選択を戻せなくなる前に判断できます。
手続きの前後で必要になること
この特例を使う前提として、名義と登記の整理が必要になります。
- 相続登記と解体はどちらが先か — 期限と、順番で変わる手続き
- 解体費用は確定申告で経費になるか — 譲渡費用と取得費の違い
- 古家付きで売るか更地にして売るか — 更地にする判断そのもの
よくある質問
解体してから売るのと、買主に解体してもらうのでは、どちらでも控除は使えますか？
令和6年1月1日以後の譲渡であれば、売買契約等にもとづいて買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに取壊しや耐震改修を行った場合も適用対象になります。改正前は売主が譲渡前に済ませておく必要がありました。どちらの方法を取るかで契約書の書き方が変わるため、不動産会社と税理士に事前に相談してください。
相続してから一度も住んでいませんが、少しの間だけ物置として使っていました。対象になりますか？
相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないことが要件です。物置としての使用がこれに当たるかは実態で判断されるため、ここは自己判断せず税務署または税理士に確認してください。判断を誤ると申告後に否認される可能性があります。
兄弟3人で相続しました。控除額はどうなりますか？
令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円になります。2人以下であれば3,000万円です。人数の数え方は取得した相続人の数で決まるため、遺産分割の内容によって変わります。
この特例と、居住用財産を売ったときの3,000万円控除は両方使えますか？
自分が住んでいた家を売ったときの特例とは別の制度で、同じ年に両方を適用する場合の取り扱いには決まりがあります。適用の可否と合計の上限は個別の事情で変わるため、両方に当てはまりそうな場合は必ず税理士に相談してください。他の特例との併用可否もあわせて確認が必要です。
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