再建築不可の家を解体する前に｜壊すと建てられない条件の確かめ方

目次

1. 建てられる敷地の条件
2. 幅4m未満でも道路になる場合
3. 接道していなくても建てられる場合
4. リフォームにも建築確認が要る範囲が広がった
5. 壊す前に調べる順番

再建築不可の家は、解体すると新しい建物を建てられないことがあります。建築基準法43条1項が、建物を建てる敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定めているためです。

古い家は、この規定ができる前や道の扱いが決まる前に建てられ、今の基準を満たさないまま残っていることがあります。壊してから気づくと戻せないので、見積もりより先に役所で道路と接道を確かめてください。

以下は建築基準法の条文（e-Gov法令検索）と国土交通省の案内で、確認したのは2026年9月です。自分の敷地が建てられるかは、市区町村や都道府県の建築指導課が判断します。

建てられる敷地の条件 #

建築基準法の条件は、道と敷地の2つに分かれます。

見るところ	条件	条文
前の道	幅4m以上で、建築基準法上の「道路」に当たる	42条1項
敷地	その道路に2m以上接している	43条1項

幅が4mあっても、ただの私道や通路は「道路」に当たらないことがあります。42条1項は、道路法の道路、都市計画法などによる道路、昔からある道、役所が位置を指定した道など、道路に当たるものを列挙しています。

旗竿地（細い通路の奥にある敷地）では、通路の幅が2mに届いているかを確かめます。

幅4m未満でも道路になる場合 #

42条2項は、幅4m未満の道でも、建物が立ち並んでいて特定行政庁が指定したものは道路とみなすと定めています。いわゆる2項道路です。

前の道	建て替えのとき
2項道路に指定されている	道の中心線から2mの線が道路の境界とみなされ、敷地をそこまで下げる
指定されていない幅4m未満の道	道路に当たらず、接道を満たさない

2項道路なら建て替えはできますが、下がった分だけ敷地が狭くなります。建てられる家の大きさが変わるので、建て替えの計画を立てる前に確かめておきます。

接道していなくても建てられる場合 #

43条2項は、接道の条件を満たさなくても建てられる道を2つ用意しています。

仕組み	中身
認定（2項1号）	幅4m以上の道に2m以上接し、利用者が少ない用途・規模の建物で、特定行政庁が支障がないと認める
許可（2項2号）	周囲に広い空地があるなどの基準に合い、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可する

2号の許可は、以前は「43条ただし書き」と呼ばれていたものです。基準は自治体ごとに定められています。許可は建てる建物について受けるものなので、前の家が許可を受けていても、建て替えでは改めて手続きをします。

認定や許可が見込めるかは、解体の前に建築指導課で相談してください。見込めるなら、建て替えの計画と解体の時期を合わせて組めます。

建て替えの計画とあわせて見積もりを取る›

リフォームにも建築確認が要る範囲が広がった #

壊さずに直して使う場合も、2025年からは確認が要る範囲が広がっています。

国土交通省は、階数2以上か延べ面積200㎡超の建物は構造によらず建築確認の対象になったとし、木造戸建ての大規模なリフォームには建築確認の手続きが必要になると案内しています。周知チラシでは、改正の施行を2025年4月としています。

建物	大規模な修繕・模様替の建築確認
木造2階建て	全ての地域で必要
平屋で延べ面積200㎡以下	不要（6条1項が大規模な修繕・模様替に確認を求めるのは1号・2号の建物）

再建築不可の家で柱や屋根を大きく直す場合、確認の手続きの中で敷地の条件がどう扱われるかは建物ごとに判断されます。リフォームで使い続けるつもりなら、工事の範囲を決める前に建築指導課に相談してください。

壊す前に調べる順番 #

1. 市区町村・都道府県の建築指導課で、前の道が建築基準法の道路か、何項の道路かを聞く
2. 法務局で公図と地積測量図を取り、敷地が道路に何m接しているかを見る
3. 接道を満たさないなら、43条2項の認定・許可の見込みを相談する
4. 建てられない場合は、建物を残したまま売る、隣地の所有者に買ってもらう、を先に検討する
5. それでも解体するなら、固定資産税が上がる時期と、土地をどう使うかを決めてから見積もりを取る

解体そのものの手続きは、再建築不可でも変わりません。床面積10㎡を超える建物を壊すときは、施工者が建築物除却届を出します（建築基準法15条）。

建物を壊さずに活用する選択肢は解体しない選択肢で、建物付きで売るか更地で売るかの判断は古家付き土地と更地はどちらで売るかで説明しています。

よくある質問

再建築不可かどうかは、どこで調べられますか？

市区町村（または都道府県）の建築指導課などで、前面の道が建築基準法上の道路か、何項の道路かを調べられます。あわせて法務局で公図と地積測量図を取り、敷地が道路に何m接しているかを確かめます。不動産会社の重要事項説明書が手元にあれば、接道の欄にも書かれています。

再建築不可の家を壊すと、土地の価値は下がりますか？

建物を建てられない土地になるので、住宅用地として売ることは難しくなります。固定資産税も、住宅が無くなれば住宅用地の特例が外れます。壊す前に、建物付きのまま売る、隣の土地の所有者に買ってもらう、といった道を検討してください。

解体の届出は再建築不可でも同じですか？

同じです。床面積10㎡を超える建物を壊すときは、施工者が建築物除却届を出す決まりで（建築基準法15条）、80㎡以上なら建設リサイクル法の届出も要ります。再建築不可かどうかで手続きが変わるのは、壊したあとに建てるときです。

隣の土地を少し買えば、建てられるようになりますか？

道路に接する部分が2mに届けば、接道の条件は満たせる可能性があります。ただし敷地の形や、自治体の条例で追加の条件がある場合もあります。買う前に、建築指導課で計画を見せて相談してください。

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